2007年09月24日 

溢價金加幅將轉嫁市場

特區政府修訂批地溢價金方案上周三開始實施,比較九三年制訂的溢價金計算標準,新標準下計出的批地溢價金約增三成多。地產業界認為,新準則下計算出的溢價金升幅,屬合理及可接受水平;唯一下子調升約三成多,業界仍感突然。預計溢價金升幅無可避免被計入成本,轉嫁市場。不過,溢價金佔建築成本不多,不會成為推升樓價的主動力。

升幅三成仍可接受

政府修訂批地溢價金方案突然出臺,澳門建築置業商會理事長劉永誠表示,按新準則計出的溢價金,倘較九三年增加三成多,升幅溫和,可以接受。

他說,原有計算標準十多年前制訂,政府追上社會步伐調整溢價金計算標準,提高相關計算公式內的成本及價値參數,可以理解。雖然計算公式不變,但參數比○四年大幅調升百分之七十至一倍,是否合理有待硏究,畢竟樓宇價値要分區而論,不能一概計之。

劉永誠又說,房產投資回報期相當長,隱藏風險,政府調整計算準則必須“瞻前顧後”,要追上土地市場價値,還要考慮期間的風險。正如當年有誰想到澳門樓市在旺景下,仍要經歷二○○二及二○○三年低迷及非典一疫。

樓價終由供需決定

地產業總商會會長鍾小健亦表示,理解政府調整溢價金的意願,逾三成升幅雖算合理,但業者或多或少感到太突然,長遠計仍尊重政府決定。

鍾小健說,溢價金增三成,無可避免計入建築成本,最終轉嫁市場。建築成本一般包括溢價金、利息、水泥鋼筋價格,以及人資成本等,溢價金佔份額不多,故即使轉嫁市場,樓價亦不會因溢價金調升而大幅飆升。樓價最終仍由供求關係決定,澳門發展前景良好,不少投資者有興趣投資澳門。

再者,打從二○○三年至今,澳門建築成本幾近翻倍,隨溢價金調升,樓價將水漲船高,其中,屬於期貨產品的樓花率先見升幅。

新舊項目價格統一

鍾小健說,雖然政府上周三開始實施新的溢價金計算準則,但事前已諮詢業界。新準則雖不追溯至批示生效前已獲核準的土地初硏方案或建築計劃,但鍾小健預期,未來新推出的房產價格會率先作出反映,因成本計算按當時市値,其中包括調整後的即時溢價金。


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